Checklist para compra e venda de imóvel
Antes de pagar sinal ou entregar as chaves, comprador e vendedor precisam documentar preço, prazo, posse, responsabilidades e próximos passos do registro.
Por que usar um checklist
A compra de um imóvel envolve muitos documentos, prazos e pagamentos. A maioria dos problemas, como dívidas escondidas, penhoras ou venda anulada, aparece porque alguma certidão não foi pedida ou porque o dinheiro foi pago antes de conferir tudo. Seguir uma lista em ordem reduz muito esse risco.
1. Documentos do imóvel
- Certidão de matrícula atualizada (com menos de 30 dias): mostra quem é o dono, a área, e se há hipoteca, penhora, usufruto ou outras restrições.
- Certidão de ônus reais e de ações reipersecutórias: confirma se existem garantias ou processos sobre o imóvel.
- Certidão negativa de débitos de IPTU: emitida pela prefeitura.
- Declaração de quitação do condomínio: assinada pelo síndico ou pela administradora. Dívida de condomínio acompanha o imóvel e passa para o novo dono.
- Habite-se e averbação da construção: confirmam que a área construída está regular na matrícula.
2. Documentos do vendedor
- RG, CPF e certidão de casamento ou nascimento atualizada.
- Certidões de distribuição de ações cíveis e de execuções na Justiça Estadual e Federal.
- Certidão da Justiça do Trabalho (CNDT).
- Certidão de protestos.
- Certidão negativa de débitos federais.
Essas certidões mostram se o vendedor tem dívidas que possam levar a uma alegação de fraude contra credores ou fraude à execução, situações em que a venda pode ser questionada na Justiça.
Se o vendedor for casado, o cônjuge precisa concordar e assinar a venda, exceto no regime de separação absoluta de bens (art. 1.647 do Código Civil). Sem essa assinatura, a venda pode ser anulada.
3. As etapas da compra, em ordem
- Proposta por escrito, com preço e condições.
- Análise da matrícula e das certidões.
- Contrato de compra e venda, com sinal, prazos e multa por desistência.
- Aprovação do financiamento, se houver.
- Pagamento do ITBI.
- Escritura pública no Tabelionato de Notas.
- Registro da escritura no Cartório de Imóveis.
- Entrega das chaves e transferência de contas.
Pela lei, imóveis acima de 30 salários mínimos exigem escritura pública (art. 108 do Código Civil), e a propriedade só passa ao comprador com o registro (art. 1.245). Quando há financiamento bancário, o próprio contrato do banco costuma substituir a escritura e é levado a registro.
4. Custos além do preço
| Custo | Quem costuma pagar |
|---|---|
| ITBI | Comprador |
| Escritura e registro | Comprador |
| Certidões | Comprador ou dividido |
| Comissão do corretor | Vendedor, salvo acordo |
| Dívidas de IPTU e condomínio até a entrega | Vendedor |
Para estimar o imposto, use a calculadora de ITBI.
5. Imóvel financiado ou na planta
Se o imóvel ainda está financiado pelo vendedor, o banco precisa participar: ou o saldo é quitado com parte do pagamento, ou a dívida é transferida ao comprador com aprovação do banco. Em imóvel na planta, confira o registro da incorporação na matrícula do terreno e o histórico da construtora.
6. Vistoria antes de fechar
Visite o imóvel em horários diferentes, abra torneiras, teste tomadas, procure sinais de infiltração e pergunte sobre obras previstas no condomínio. Obras aprovadas em assembleia podem gerar cotas extras logo depois da compra.
Erros comuns
- Pagar sinal só com a promessa de mostrar a matrícula depois.
- Esquecer a assinatura do cônjuge do vendedor.
- Não pedir a quitação do condomínio, que depois é cobrada do comprador.
- Demorar para registrar a escritura, deixando o imóvel exposto a dívidas do vendedor.
7. Confira a situação do condomínio
Peça as atas das últimas assembleias e a previsão orçamentária. Elas mostram obras aprovadas, aumentos de taxa, chamadas extras previstas e se o condomínio responde a processos. Dívidas e condenações do condomínio acabam sendo rateadas entre todos os moradores, inclusive o novo dono.
Pergunte também sobre o fundo de reserva e se há inadimplência alta entre os condôminos, o que costuma levar a aumentos da taxa.
8. Compra de imóvel de herança
Se o dono do imóvel morreu, quem vende é o espólio ou os herdeiros. O imóvel só pode ser escriturado ao comprador depois do inventário concluído e registrado, ou com autorização judicial (alvará) durante o inventário. Todos os herdeiros e seus cônjuges precisam concordar. Pagar sinal antes de conferir o andamento do inventário é um dos erros mais caros.
Perguntas frequentes
Quanto tempo vale a certidão de matrícula?
Para escritura, os cartórios costumam exigir certidão emitida há no máximo 30 dias.
Contrato particular transfere a propriedade?
Não. Ele obriga as partes, mas a propriedade só muda com o registro no Cartório de Imóveis.
Posso comprar imóvel sem escritura, só com contrato de gaveta?
É arriscado. Sem registro, o imóvel continua no nome do vendedor e pode ser penhorado por dívidas dele.
Quem paga o IPTU do ano da venda?
Normalmente o vendedor paga até a entrega da posse e o comprador depois. Deixe essa divisão escrita no contrato.
Imóvel com usufruto pode ser vendido?
O dono pode vender a propriedade, mas o usufrutuário continua com o direito de usar o imóvel até o usufruto acabar. Para comprar o imóvel livre, o usufruto precisa ser extinto ou renunciado.
Posso desistir depois de pagar o sinal?
Depende do contrato. Se o sinal for de arrependimento, quem desiste perde o sinal ou devolve em dobro. Se não houver direito de arrependimento, a desistência pode gerar multa e indenização.