Estime o ITBI e os custos de cartório antes de fechar a compra do imóvel, para não ser pego de surpresa.
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal pago na compra de imóveis. Cada prefeitura define a alíquota, que em muitas capitais fica entre 2% e 3%. Normalmente quem paga é o comprador, e o imposto precisa ser quitado para lavrar a escritura ou registrar a transferência.
Em 2022, o STJ decidiu (Tema 1113) que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo comprador, e não um valor de referência fixado previamente pela prefeitura. A prefeitura só pode discordar abrindo um procedimento próprio.
O valor declarado na negociação.
Consulte o site da prefeitura. Algumas cidades têm alíquota menor para a parte financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação.
Os valores seguem tabelas estaduais dos cartórios. Use o percentual estimado para ter uma ideia.
ITBI, escritura e registro podem chegar a 4% ou 5% do valor do imóvel.
Imóvel de R$ 300.000 em cidade com alíquota de 3%: ITBI de R$ 9.000. Com cerca de 1,5% de escritura e registro, os custos de transferência somam aproximadamente R$ 13.500.
O STF decidiu (Tema 1124) que o ITBI só é devido quando a transferência é registrada no Cartório de Imóveis. Assinar um contrato de promessa de compra e venda não gera o imposto. Na prática, porém, a prefeitura exige a guia paga para lavrar a escritura ou registrar a compra.
O ITBI incide na compra e venda e em outras transferências onerosas. Doações e heranças pagam outro imposto, o ITCMD, que é estadual e tem alíquotas próprias. Quem recebe um imóvel de presente dos pais, por exemplo, não paga ITBI, e sim ITCMD.
Algumas prefeituras cobram alíquota menor sobre a parte financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação. Além disso, a Lei de Registros Públicos prevê redução de 50% nas custas de escritura e registro na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH (art. 290 da Lei nº 6.015/1973).
Pergunte ao banco e ao cartório quais descontos se aplicam antes de fechar o orçamento.
Na maioria das cidades, a guia é emitida no site da prefeitura, informando a matrícula do imóvel, o valor da compra e os dados de comprador e vendedor. Em algumas, o próprio cartório faz o pedido. Depois do pagamento, guarde o comprovante: ele é exigido para lavrar a escritura e para o registro.
Algumas prefeituras permitem parcelar o imposto. Confira na legislação da sua cidade antes de fechar o orçamento.
| Custo | Quem define o valor | Como é calculado |
|---|---|---|
| ITBI | Prefeitura | Percentual sobre o valor da transação |
| Escritura pública | Tabela do Tabelionato de Notas do estado | Faixas conforme o valor do imóvel |
| Registro na matrícula | Tabela do Registro de Imóveis do estado | Faixas conforme o valor do imóvel |
| Certidões do imóvel e do vendedor | Cartórios e tribunais | Valor fixo por certidão |
| Tarifas do financiamento | Banco | Avaliação do imóvel e taxas do contrato |
Se a prefeitura calcular sobre valor maior que o da compra, é possível contestar com base na decisão do STJ.
Em muitos financiamentos o imposto não é financiado e precisa ser pago à vista.
Doação paga ITCMD ao estado, não ITBI à prefeitura.
A redução de custas não é automática em todos os cartórios; pergunte.
Pagar o ITBI e demorar para registrar a escritura deixa o imóvel no nome do vendedor, sujeito a dívidas e penhoras dele.
Normalmente o comprador. O contrato pode prever outra divisão, mas a prefeitura cobra de quem adquire.
O valor da transação declarado, conforme decisão do STJ. A prefeitura pode questionar se o valor estiver fora do mercado.
Sim. Algumas cidades cobram alíquota reduzida sobre a parte financiada.
Em geral antes da escritura ou do registro. A regra exata depende da lei municipal.
Algumas prefeituras dão isenção ou desconto em programas habitacionais. Consulte a lei da sua cidade.
Em regra não, pela Constituição, exceto quando a atividade principal da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis.
Em regra o imposto é do comprador, mas algumas leis municipais tornam o vendedor responsável se o comprador não pagar. O contrato deve dizer quem paga.
Sim. O ITBI incide sobre a transferência de qualquer imóvel, com ou sem construção.
Sim. Depois da confirmação do pagamento, o documento é liberado em PDF e em Word, para você editar se precisar.
Sim. Você preenche os dados e vê o preview do documento antes de pagar R$ 4,99.
Conteúdo informativo. O Baixar Contrato não presta consultoria jurídica. Em casos complexos ou de alto valor, consulte um advogado.
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