Uma das maiores fontes de dúvida em contratos de aluguel é: quem paga IPTU, condomínio e taxas? A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) tem regras claras, mas que podem ser modificadas por cláusula contratual. Neste guia, explicamos exatamente como funciona em 2026.
Por padrão da lei, IPTU e despesas extraordinárias de condomínio são do locador. Despesas ordinárias e contas de consumo são do locatário. Mas o contrato pode redistribuir essas obrigações.
IPTU: quem paga no aluguel?
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é cobrado anualmente pelo município sobre o imóvel. A regra legal é clara:
Pela Lei do Inquilinato (Art. 22, VIII)
O IPTU é responsabilidade do locador (proprietário). Afinal, é ele o "fato gerador" do imposto: o IPTU recai sobre quem é dono do imóvel.
O que diz o contrato
Porém, é prática comum e permitida pela lei que o contrato inclua cláusula transferindo essa obrigação ao locatário. Essa cláusula é válida porque a lei do inquilinato permite que despesas sejam negociadas livremente entre as partes (Art. 25).
Sem cláusula expressa no contrato, o IPTU é do locador. Não pague sem antes verificar o contrato. Se houver cláusula, é obrigatório.
Como pagar o IPTU
Geralmente o boleto vem em nome do proprietário. Mesmo com cláusula transferindo a obrigação, o locatário paga em nome do locador. Importante: guarde os comprovantes, pois em caso de inadimplência, a cobrança recai sobre o proprietário (que pode acionar você depois).
Condomínio: ordinário vs extraordinário
A divisão das despesas condominiais é uma das mais importantes da Lei do Inquilinato. O Art. 22, X e o Art. 23, XII são bem claros:
Despesas ordinárias (do LOCATÁRIO)
Despesas do dia a dia para manutenção da rotina do condomínio:
- Salários, encargos e benefícios de funcionários (porteiro, zelador, faxineira)
- Consumo de água e esgoto das áreas comuns
- Energia elétrica das áreas comuns
- Limpeza, conservação e pintura
- Manutenção de elevadores, equipamentos e bombas
- Pequenos reparos rotineiros
- Material de limpeza e expediente
- Rateios de saldo devedor (exceto extraordinárias)
Despesas extraordinárias (do LOCADOR)
Despesas que NÃO se referem aos gastos rotineiros de manutenção:
- Obras de reformas que envolvam estrutura integral do imóvel
- Pintura das fachadas, esquadrias externas, poços de aeração
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias por dispensa anterior à locação
- Instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum
- Constituição de fundo de reserva
| Despesa | Tipo | Responsável |
|---|---|---|
| Faxineira | Ordinária | Locatário |
| Pintura da fachada | Extraordinária | Locador |
| Manutenção elevador | Ordinária | Locatário |
| Modernização do elevador | Extraordinária | Locador |
| Fundo de reserva | Extraordinária | Locador |
| Salário do porteiro | Ordinária | Locatário |
| Reforma da garagem | Extraordinária | Locador |
| Material de limpeza | Ordinária | Locatário |
Água, luz, gás e internet: quem paga?
Contas de consumo individual
Todas as contas de consumo do imóvel são do locatário:
- 💡 Energia elétrica
- 💧 Água e esgoto (do imóvel)
- 🔥 Gás encanado ou bujão
- 📞 Telefone, internet, TV
Recomenda-se que o locatário transfira a titularidade dessas contas para seu nome, evitando que o locador receba cobranças posteriores.
Contas em nome do locador
Se as contas continuarem em nome do locador, o locatário deve pagar diretamente, mas guardar comprovantes. Em caso de inadimplência, o locador pode ser cobrado e depois processar o inquilino.
Tabela completa: quem paga cada despesa
| Despesa | Responsável legal | Pode ser transferida? |
|---|---|---|
| IPTU | Locador | ✅ Sim, por cláusula |
| Condomínio ordinário | Locatário | — |
| Condomínio extraordinário | Locador | ❌ Não pode |
| Fundo de reserva | Locador | ❌ Não pode |
| Água individual | Locatário | — |
| Luz | Locatário | — |
| Gás | Locatário | — |
| Telefone/Internet | Locatário | — |
| Seguro contra incêndio | Locador | ✅ Sim, por cláusula |
| Taxa de lixo | Locador | ✅ Sim, por cláusula |
| Pequenos reparos | Locatário | — |
| Reformas estruturais | Locador | ❌ Não pode |
Mesmo com cláusula em contrato, o STJ tem entendido que despesas extraordinárias de condomínio (Art. 22) não podem ser repassadas ao locatário, por serem de natureza estrutural.
Como cobrar despesas vencidas?
Locador para locatário
Se o inquilino não pagar despesas que são suas (condomínio, contas), o locador pode:
- Notificar formalmente
- Incluir na ação de cobrança ou despejo
- Descontar da caução ao fim do contrato
Locatário para locador
Se o inquilino pagou despesas que eram do locador (cobradas indevidamente):
- Solicitar reembolso por escrito com comprovantes
- Descontar do próximo aluguel (com cuidado e por escrito)
- Cobrar judicialmente em juizado especial
5 dicas práticas sobre despesas
- Leia o contrato antes de assinar — verifique cláusulas sobre IPTU e condomínio
- Guarde todos os comprovantes — pelo menos por 5 anos
- Transfira a titularidade das contas para seu nome
- Confira boletos do condomínio — separe despesas ordinárias das extraordinárias
- Negocie reembolsos rapidamente para evitar disputas judiciais
Faça contratos com cláusulas claras
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Aluguel de sala comercial
Em locação comercial, é comum o locatário arcar com TODAS as despesas, incluindo IPTU integral, taxa de condomínio, fundo de promoção etc. Mas isso deve estar expresso em contrato.
Aluguel por temporada
Geralmente o locador inclui todas as taxas no valor do aluguel. Mas o contrato deve detalhar.
Inquilino mora há anos sem cláusula clara
Se o contrato for omisso e a prática mostrou um padrão (ex: inquilino sempre pagou IPTU), o STJ tem entendido que essa prática vincula as partes. Mas para evitar dúvidas, melhor formalizar.
Conclusão
A divisão de despesas no aluguel pode parecer complexa, mas a Lei do Inquilinato traz regras claras. O essencial é ter um contrato bem redigido que defina expressamente quem paga o quê — especialmente IPTU e taxas extras.
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