Caução no Aluguel: Como Funciona e Qual o Valor Permitido

A caução no aluguel é uma das principais formas de garantia previstas na Lei do Inquilinato. Funciona como um "depósito de segurança" feito pelo locatário ao locador no início do contrato, para garantir o cumprimento das obrigações e cobrir eventuais danos ou inadimplência.

Neste artigo completo, vamos explicar tudo o que você precisa saber: qual o valor máximo permitido, as 4 modalidades existentes, como funciona a devolução e seus direitos como inquilino.

O que é caução no aluguel?

A caução é uma garantia oferecida pelo locatário (inquilino) ao locador (proprietário) no momento da assinatura do contrato. Ela serve para cobrir eventuais inadimplências, danos ao imóvel ou descumprimento de cláusulas contratuais.

Está prevista no Art. 37 da Lei nº 8.245/91 como uma das quatro modalidades de garantia que podem ser exigidas (junto com fiador, seguro fiança e cessão fiduciária). É importante destacar que o locador pode exigir apenas uma dessas garantias por contrato.

Qual o valor máximo da caução em 2026?

Esta é uma das dúvidas mais frequentes. A resposta está no Art. 38, §2º da Lei do Inquilinato:

"A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança..."

Ou seja, se o aluguel é de R$ 1.500, a caução máxima é de R$ 4.500. Esse limite vale apenas para caução em dinheiro.

As 4 modalidades de caução (e garantias) permitidas

1. Caução em dinheiro

É a mais comum. O inquilino deposita até 3 aluguéis em conta poupança em nome do locatário, com sub-conta vinculada à locação. Os juros pertencem ao inquilino e são restituídos junto com o principal ao final do contrato.

2. Caução em bens móveis ou imóveis

Pode ser usada como garantia. No caso de imóveis, é necessário registro no Cartório de Registro de Imóveis. É menos comum por exigir mais formalidades.

3. Caução em títulos e ações

Títulos públicos, debêntures, ações negociáveis em bolsa. Modalidade pouco usada por exigir conhecimento financeiro.

4. Outras garantias (alternativas à caução)

• Fiador: pessoa que se responsabiliza pelo pagamento. Tradicional e popular, mas exige avalista com imóvel próprio
• Seguro fiança: seguradora cobre inadimplência. Mais ágil, sem necessidade de fiador
• Cessão fiduciária: aplicação financeira fica vinculada ao contrato. Modalidade moderna, sem desembolso imediato

Modalidade	Vantagem	Desvantagem
Caução em dinheiro	Simples, com juros	Imobiliza recurso
Fiador	Sem desembolso	Exige avalista
Seguro fiança	Rápido, sem fiador	Custo mensal extra
Cessão fiduciária	Sem desembolso e rende	Pouco oferecida

Como funciona a devolução da caução

Quando ocorre a devolução?

A caução deve ser devolvida ao locatário ao término do contrato, após:

1. Vistoria final do imóvel
2. Verificação de eventuais débitos (aluguel, contas, condomínio)
3. Confirmação de que não há danos além do desgaste natural

Em quanto tempo deve ser devolvida?

A lei não estabelece prazo específico, mas a jurisprudência e a prática consideram razoável o prazo de até 30 dias após a vistoria final. Em alguns casos, contratos preveem prazos maiores (60 ou 90 dias) para apuração de eventuais débitos.

O valor com correção e juros

Se a caução foi em dinheiro, ela deve ser devolvida corrigida pelos rendimentos da poupança. O locador não pode reter os juros, eles pertencem ao inquilino conforme determina a lei.

Quando o locador pode descontar valores da caução?

O locador pode reter total ou parcialmente a caução nos seguintes casos:

• Aluguéis não pagos: mensalidades vencidas e não quitadas
• Encargos pendentes: condomínio, IPTU (se de responsabilidade do inquilino), contas
• Danos ao imóvel: desgastes além do uso normal, comprovados por vistoria
• Multas contratuais: rescisão antecipada, descumprimento de cláusulas
• Limpeza: se imóvel foi devolvido em condições inadequadas

O que fazer se o locador não devolver a caução?

Se o prazo passar e o locador não devolver a caução sem justificativa válida, o inquilino pode:

1. Notificar formalmente o locador (e-mail com confirmação ou carta com AR)
2. Buscar acordo via Procon ou consumidor.gov.br
3. Mediar em juizado especial
4. Ingressar com ação judicial de cobrança, com pedido de devolução com correção e juros

É possível ainda solicitar multa por má-fé e indenização por danos morais em casos de retenção indevida e prolongada.

Caução em dinheiro ou fiador: qual escolher?

Cada modalidade tem prós e contras. A escolha depende de:

Escolha caução em dinheiro se:

• Você tem o valor disponível e prefere não envolver terceiros
• Não conhece alguém com perfil para ser fiador
• Quer um processo mais rápido e burocrático
• Considera o rendimento da poupança um plus

Escolha fiador se:

• Não quer imobilizar capital
• Tem alguém de confiança disposto a ser avalista
• Prefere não ter dinheiro retido por meses

Escolha seguro fiança se:

• Não tem fiador disponível e não quer dar caução
• Aceita pagar uma mensalidade adicional ao aluguel
• Tem bom histórico de crédito

Direitos do inquilino sobre a caução

1. Receber a caução de volta com correção e juros
2. Saber em qual conta poupança está depositada
3. Receber justificativa por escrito de eventuais retenções
4. Contestar descontos sem comprovação
5. Não ter caução superior a 3 meses cobrada
6. Não ter mais de uma garantia exigida

Conclusão

A caução no aluguel é uma garantia legítima e útil, mas tem regras claras que devem ser respeitadas por ambas as partes. Como inquilino, conhecer o limite de 3 meses, exigir o depósito em poupança e guardar comprovantes são passos fundamentais para uma locação tranquila.

Como locador, ter um contrato profissional com a cláusula de caução bem redigida evita disputas futuras e protege seus direitos.