Contrato de temporada: regras, caução e danos
Aluguel curto também precisa de contrato. O documento reduz conflitos sobre horários, ocupação, limpeza, caução e responsabilidade por danos.
O que a lei considera temporada
A Lei do Inquilinato define a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do inquilino, por motivos como lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras no próprio imóvel, com prazo de até 90 dias (art. 48). Pode ser de imóvel mobiliado ou não.
Temporada x aluguel residencial comum
| Regra | Temporada | Residencial comum |
|---|---|---|
| Prazo | Até 90 dias | Livre (costuma ser 30 meses) |
| Pagamento adiantado | Permitido o valor total (art. 49) | Proibido cobrar antecipado, salvo sem garantia |
| Garantias | Qualquer uma das previstas em lei | Uma das previstas em lei |
| Lista de móveis | Deve constar se mobiliado | Opcional |
| Permanência após o prazo | Após 30 dias sem oposição, vira prazo indeterminado | Após 30 dias sem oposição, vira prazo indeterminado |
Pagamento e caução
Na temporada, o proprietário pode receber de uma só vez e antecipadamente o aluguel e os encargos (art. 49). Também pode exigir uma garantia, como a caução, para cobrir danos. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e, pela regra geral, deve ser depositada em poupança; em estadias curtas, o comum é combinar um valor menor, devolvido logo após a vistoria de saída.
Escreva no contrato o valor da caução, o prazo de devolução (por exemplo, até 7 dias após a saída) e o que pode ser descontado.
Inventário e vistoria
Se o imóvel for mobiliado, a lei pede que o contrato descreva os móveis e utensílios e o estado de cada um (art. 48, parágrafo único). Faça uma lista com eletrodomésticos, louças, roupa de cama, controles e itens de decoração, com fotos na entrada. Na saída, confira a lista antes de devolver a caução.
Regras de uso
- Número máximo de hóspedes e se visitas podem dormir no imóvel.
- Horários de silêncio e regras do condomínio.
- Permissão ou proibição de animais, festas e fumo.
- Uso de áreas comuns, como piscina e churrasqueira.
- Horários de check-in e check-out e taxa por saída atrasada.
E se o hóspede não sair?
Se o inquilino permanecer no imóvel sem oposição do proprietário por mais de 30 dias depois do fim do prazo, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e a retomada passa a ter regras mais restritas (art. 50). Por isso, manifeste-se por escrito logo que o prazo acabar.
Condomínios e aluguel por aplicativo
O STJ já decidiu que a convenção do condomínio pode proibir locações de curtíssima duração oferecidas por plataformas, quando elas se aproximam de hospedagem. Antes de anunciar, confira a convenção e o regimento interno.
Cancelamento
A lei não traz regra específica para desistência na temporada. Defina no contrato quanto é devolvido conforme a antecedência do cancelamento, por exemplo, devolução integral até 30 dias antes e parcial depois.
Modelo de regras da casa
- Check-in a partir das 14h e check-out até as 11h.
- Máximo de 6 hóspedes; visitas até as 22h.
- Silêncio entre 22h e 8h, conforme o regimento do condomínio.
- Proibido fumar dentro do imóvel.
- Animais apenas com autorização prévia.
- Louça lavada e lixo descartado antes da saída.
- Danos e itens quebrados devem ser comunicados na hora.
Anexe essas regras ao contrato e peça que o inquilino confirme que leu.
Dados dos hóspedes
Muitos condomínios pedem a lista de hóspedes para liberar a entrada. Colete apenas os dados necessários, como nome e documento, informe para que serão usados e não os guarde por mais tempo do que o preciso, como orienta a Lei Geral de Proteção de Dados.
Temporada para tratamento ou estudo
Estadias para tratamento de saúde ou cursos costumam durar semanas ou meses. Nesses casos, preveja no contrato a possibilidade de prorrogação dentro do limite de 90 dias e a regra de cancelamento se o tratamento ou o curso terminar antes.
Como devolver a caução
Faça a vistoria de saída no dia do check-out, de preferência com o hóspede presente ou com fotos enviadas a ele na hora. Se não houver danos, devolva a caução pelo mesmo meio em que foi paga, dentro do prazo do contrato. Havendo desconto, envie ao hóspede a lista dos itens, as fotos e os valores, e devolva o saldo. Guarde o comprovante da devolução.
Perguntas frequentes
Posso alugar por temporada por mais de 90 dias?
Não como temporada. Acima de 90 dias, o contrato segue as regras da locação comum.
A limpeza pode ser cobrada à parte?
Pode, desde que informada antes e escrita no contrato.
Quem paga danos causados por visitantes do hóspede?
O inquilino responde pelos danos causados por quem ele trouxe ao imóvel.
Preciso de contrato se alugo pelo Airbnb?
A plataforma tem regras próprias, mas um contrato é útil em reservas diretas ou para detalhar caução, inventário e regras da casa.
Posso cobrar multa se o hóspede sair atrasado?
Pode, se a taxa ou multa por atraso no check-out estiver prevista no contrato.
A caução precisa ser em dinheiro?
Não. Pode ser outra garantia prevista em lei, mas o dinheiro, por Pix, é o mais prático em estadias curtas.