Quanto é a multa por sair do aluguel antes do prazo
A multa por devolver o imóvel antes do fim do contrato não é um valor fixo. A lei manda calcular de forma proporcional ao tempo que falta.
O que diz a Lei do Inquilinato
Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta. Já o inquilino pode devolvê-lo quando quiser, pagando a multa combinada. O art. 4º da Lei do Inquilinato, com a redação da Lei 12.744/2012, determina que essa multa seja proporcional ao período de cumprimento do contrato. Se o contrato não prever a multa, o valor pode ser fixado pelo juiz.
Em outras palavras: quem cumpriu metade do contrato paga metade da multa. Cláusulas que exigem a multa integral, independentemente do tempo cumprido, não seguem a lei.
A fórmula do cálculo
Multa proporcional = multa total × meses que faltam ÷ meses totais do contrato
Normalmente a multa total vem expressa em aluguéis, como três aluguéis. Use o valor do aluguel vigente na data da saída, salvo se o contrato disser outra coisa.
Exemplos práticos
| Situação | Multa total | Meses que faltam | Multa a pagar |
|---|---|---|---|
| Contrato de 30 meses, aluguel R$ 2.000, saída no 12º mês | R$ 6.000 | 18 de 30 | R$ 3.600 |
| Contrato de 12 meses, aluguel R$ 1.500, saída no 9º mês | R$ 4.500 | 3 de 12 | R$ 1.125 |
| Contrato de 30 meses, aluguel R$ 1.200, saída no 28º mês | R$ 3.600 | 2 de 30 | R$ 240 |
| Contrato de 24 meses, aluguel R$ 3.000, saída no 1º mês | R$ 9.000 | 23 de 24 | R$ 8.625 |
Repare que, perto do fim do contrato, a multa fica pequena. Às vezes compensa esperar alguns meses ou negociar a saída.
Quando o inquilino não paga multa
- Transferência de trabalho: se o empregador, público ou privado, transferir o inquilino para outra localidade, não há multa, desde que o proprietário seja avisado por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).
- Contrato por prazo indeterminado: depois que o prazo acaba e o inquilino continua no imóvel, a locação passa a ser por prazo indeterminado. Nesse caso, ele pode sair avisando com 30 dias de antecedência, sem multa (art. 6º).
- Acordo com o proprietário: as partes podem dispensar a multa num distrato.
- Culpa do proprietário: se o imóvel apresentar problemas graves que o proprietário não resolve, como infiltrações que impedem o uso, o inquilino pode discutir a rescisão sem multa.
E o aviso prévio?
Em contrato por prazo indeterminado, se o inquilino sair sem avisar com 30 dias, o proprietário pode cobrar a quantia equivalente a um mês de aluguel e encargos (art. 6º, parágrafo único). Em contrato com prazo em andamento, vale a multa proporcional; muitos contratos também pedem aviso prévio de 30 dias, e é prudente cumpri-lo.
A multa pode ser descontada da caução?
Pode, se o contrato permitir ou se houver acordo. Na prática, o proprietário apura aluguéis, contas, danos e multa na vistoria de saída e devolve o saldo da caução com os rendimentos. Peça sempre um termo com a conta detalhada.
Passo a passo para sair pagando o correto
- Leia a cláusula de multa e confira o prazo do contrato.
- Calcule a multa proporcional com a fórmula acima.
- Envie aviso por escrito ao proprietário ou à imobiliária, com a data de entrega das chaves.
- Agende a vistoria de saída e compare com a vistoria de entrada.
- Quite aluguel, condomínio e contas até a data da entrega.
- Assine um distrato ou termo de entrega de chaves com quitação.
Modelo de aviso de saída
Um aviso simples resolve: "Prezado(a) proprietário(a), comunico que devolverei o imóvel situado em [endereço], objeto do contrato assinado em [data], no dia [data de entrega das chaves]. Solicito o agendamento da vistoria de saída e a apuração dos valores devidos, incluindo a multa proporcional prevista no art. 4º da Lei 8.245/1991." Assine, coloque a data e guarde o comprovante de envio.
Erros comuns
- Pagar a multa integral sem aplicar a proporcionalidade.
- Sair sem avisar e entregar as chaves a um vizinho ou porteiro.
- Esquecer os encargos: condomínio e contas até a entrega são do inquilino.
- Não pedir quitação por escrito, deixando espaço para cobranças futuras.
- Achar que multa e aviso prévio são a mesma coisa: dependem de o contrato estar dentro do prazo ou por prazo indeterminado.
Resumo prático
Some quantos meses faltam, aplique a fórmula da proporcionalidade e avise o proprietário por escrito. Se o contrato já venceu, basta o aviso de 30 dias. Se foi transferido pelo trabalho, avise com 30 dias e apresente o comprovante para ficar isento.
Perguntas frequentes
A multa por sair do aluguel é sempre de três aluguéis?
Não. Três aluguéis é o valor mais comum nos contratos, mas a lei não fixa um número. O que a lei exige é a redução proporcional ao tempo cumprido.
Posso sair do aluguel sem pagar multa?
Sim, se o contrato estiver por prazo indeterminado e você avisar com 30 dias, se houver transferência de trabalho comprovada ou se o proprietário concordar.
A multa é calculada sobre o aluguel com ou sem condomínio?
Em regra, sobre o valor do aluguel. Confira a redação da cláusula no seu contrato.
O proprietário pode cobrar a multa integral?
Não. A Lei do Inquilinato determina a redução proporcional ao período cumprido.
Quem sai no último mês paga multa?
Paga um valor bem pequeno, proporcional ao mês que falta. Às vezes vale negociar a dispensa.
O proprietário também paga multa se pedir o imóvel antes?
Durante o prazo, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta, salvo nas hipóteses da lei. Se descumprir o contrato, pode responder pela multa.