Contrato de aluguel vencido: o que acontece?
O contrato venceu e ninguém assinou nada novo. Ele continua valendo? O proprietário pode pedir o imóvel? E o fiador? Veja o que a lei prevê.
O contrato não "morre" no vencimento
Na locação residencial, quando o prazo termina e o inquilino permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação é prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas (art. 46, §1º, da Lei do Inquilinato). O valor, o vencimento, o índice de reajuste e as obrigações continuam os mesmos.
A regra dos 30 meses
A lei trata de forma diferente os contratos residenciais escritos com prazo de 30 meses ou mais e os contratos menores.
| Tipo de contrato | Depois do vencimento | Proprietário pode pedir o imóvel? |
|---|---|---|
| Escrito, 30 meses ou mais | Prorroga por prazo indeterminado | Sim, a qualquer tempo, com 30 dias para desocupar (denúncia vazia) |
| Escrito com menos de 30 meses ou verbal | Prorroga automaticamente por prazo indeterminado | Só nos casos do art. 47 ou após 5 anos de locação |
Por isso muitos proprietários preferem contratos de 30 meses: depois do vencimento, a retomada é mais simples.
Os casos em que o proprietário pode retomar no contrato menor
No contrato residencial com prazo inferior a 30 meses, depois de prorrogado, o proprietário só pode pedir o imóvel (art. 47):
- Por acordo, por infração contratual ou por falta de pagamento.
- Para reparos urgentes determinados pelo poder público.
- Em caso de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação estiver ligada ao emprego.
- Para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para residência de ascendente ou descendente que não tenha imóvel próprio.
- Para demolição, obras aprovadas ou edificação que aumente a área.
- Se a locação ultrapassar cinco anos ininterruptos.
Como o proprietário deve pedir o imóvel
A retomada começa com uma notificação por escrito concedendo 30 dias para a desocupação. Se o inquilino não sair, o proprietário entra com ação de despejo. Nos casos de denúncia vazia, a ação deve ser proposta em até 30 dias após o fim do prazo da notificação; se demorar mais, pode ser necessário notificar novamente.
E o inquilino?
No contrato por prazo indeterminado, o inquilino pode sair quando quiser, avisando por escrito com 30 dias de antecedência. Se não avisar, pode ser cobrado o valor de um mês de aluguel e encargos (art. 6º).
E o fiador?
Muitos contratos preveem que a fiança vale até a entrega das chaves, inclusive na prorrogação. Mesmo assim, a lei permite que o fiador se exonere quando o contrato é prorrogado por prazo indeterminado: ele notifica o proprietário e continua responsável por 120 dias após a notificação (art. 40, X). O proprietário pode então exigir nova garantia do inquilino em 30 dias, sob pena de rescisão (art. 40, parágrafo único).
E o reajuste?
O índice e a periodicidade previstos no contrato continuam valendo, normalmente com reajuste anual. Após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, qualquer das partes pode pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19).
Vale a pena fazer um contrato novo?
Na maioria dos casos, sim. Uma renovação por escrito:
- Atualiza o valor e o índice.
- Confirma ou troca a garantia e o fiador.
- Define novo prazo e evita dúvidas sobre a retomada.
- Registra pendências e o estado do imóvel.
Locação comercial
Para imóveis comerciais, as regras são outras. Em certos casos, o inquilino tem direito à ação renovatória (art. 51), que precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Quem tem ponto comercial deve ficar atento a esse prazo.
Modelo de notificação para retomada
"Prezado(a) locatário(a), considerando que a locação do imóvel situado em [endereço] encontra-se prorrogada por prazo indeterminado, comunico, nos termos do art. 46, §2º, da Lei 8.245/1991, que não tenho interesse na continuidade da locação, concedendo o prazo de 30 dias para desocupação." Envie com comprovante de recebimento e guarde uma cópia.
Erros comuns
- Achar que o inquilino virou invasor depois do vencimento.
- Pedir o imóvel sem notificação por escrito.
- Esquecer o fiador e descobrir que ele se exonerou.
- Deixar o aluguel sem reajuste por anos e querer cobrar tudo de uma vez.
- Perder o prazo da renovatória na locação comercial.
Guarde sempre uma cópia do contrato original, mesmo depois de vencido. Ele continua sendo a referência para valores, garantias e responsabilidades enquanto durar a prorrogação.
Resumo prático
Contrato vencido com o inquilino no imóvel continua valendo por prazo indeterminado. Nos residenciais de 30 meses ou mais, o proprietário pode pedir o imóvel com 30 dias de aviso. Nos menores, só nas hipóteses legais ou após cinco anos. O inquilino sai avisando com 30 dias. O melhor caminho costuma ser assinar uma renovação.
Perguntas frequentes
Contrato de aluguel vencido ainda vale?
Sim. Se o inquilino continuar no imóvel sem oposição, a locação é prorrogada por prazo indeterminado com as mesmas cláusulas.
O proprietário pode pedir o imóvel depois do vencimento?
Em contratos residenciais de 30 meses ou mais, sim, com 30 dias para desocupação. Em contratos menores, apenas nos casos do art. 47.
O inquilino precisa avisar para sair?
Sim, com 30 dias de antecedência, por escrito.
O fiador continua responsável?
Depende do contrato. Na prorrogação por prazo indeterminado, ele pode se exonerar notificando o proprietário, ficando responsável por mais 120 dias.
O aluguel pode ser reajustado mesmo com contrato vencido?
Sim, pelo índice e periodicidade previstos no contrato.
Preciso de um contrato novo?
Não é obrigatório, mas uma renovação por escrito evita dúvidas e atualiza garantias e valores.