Reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA?
O índice escolhido no contrato define quanto o aluguel sobe a cada ano. IGP-M e IPCA medem coisas diferentes e podem dar resultados bem distantes.
O que a lei diz sobre reajuste
A Lei do Inquilinato permite que as partes escolham livremente o valor do aluguel e o critério de reajuste, mas proíbe vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). A Lei 10.192/2001 exige periodicidade mínima anual para reajustes em contratos. Ou seja, o aluguel não pode ser reajustado a cada seis meses, por exemplo.
Se o contrato não prever índice, o reajuste depende de acordo entre as partes. Após três anos sem acordo, qualquer uma delas pode pedir revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19).
IGP-M x IPCA
| Característica | IGP-M | IPCA |
|---|---|---|
| Quem calcula | Fundação Getulio Vargas (FGV) | IBGE |
| O que mede | Preços no atacado, ao consumidor e na construção | Preços ao consumidor final |
| Influência do dólar e commodities | Alta | Menor |
| Volatilidade | Maior, com picos e quedas fortes | Menor |
| Uso tradicional | "Índice do aluguel" por décadas | Índice oficial da inflação do país |
Em 2020 e 2021, o IGP-M acumulado em 12 meses passou de 30%, enquanto o IPCA ficou muito abaixo disso. Em outros períodos, o IGP-M chegou a ficar negativo. Por causa dessa oscilação, muitos contratos novos passaram a usar o IPCA. A FGV também criou o IVAR, índice que mede a variação dos aluguéis residenciais.
Qual índice escolher?
- Para previsibilidade: o IPCA costuma dar reajustes mais estáveis e fáceis de explicar.
- Para acompanhar o mercado de aluguéis: o IVAR reflete a variação dos próprios aluguéis.
- Para evitar extremos: alguns contratos preveem o menor entre dois índices ou um limite máximo de reajuste.
- Para não travar a negociação: é possível prever que, em caso de índice negativo, o aluguel fica mantido.
Qualquer escolha é válida se estiver clara no contrato.
Como calcular o reajuste
- Identifique o mês de aniversário do contrato.
- Consulte o índice acumulado dos 12 meses anteriores, geralmente até o mês anterior ao aniversário.
- Aplique a fórmula: novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado ÷ 100).
Exemplo: aluguel de R$ 2.000 com índice acumulado de 4,5% passa a R$ 2.090. Com índice de 10%, passa a R$ 2.200.
Use a calculadora de reajuste do Baixar Contrato para fazer a conta com o percentual do seu índice.
O proprietário é obrigado a aplicar o reajuste?
Não. Reajuste é um direito, não uma obrigação. Muitos proprietários preferem manter o valor para não perder um bom inquilino. Mas reajustes não cobrados não costumam ser cobrados retroativamente de forma tranquila; se houver intenção de reajustar, é melhor comunicar na data.
Como negociar quando o índice dispara
- Mostre valores de imóveis parecidos no mesmo bairro.
- Proponha trocar o índice por um mais estável, com aditivo assinado.
- Sugira um percentual intermediário.
- Lembre o proprietário do custo de ficar com o imóvel vazio.
- Registre o acordo por escrito, com o novo valor e o índice dos próximos anos.
Onde consultar os índices
O IPCA é divulgado mensalmente pelo IBGE, e o IGP-M e o IVAR, pela FGV. O Banco Central também disponibiliza a Calculadora do Cidadão, que corrige valores por diversos índices. Guarde o print ou o link da consulta junto com a comunicação do reajuste ao inquilino.
Modelo de comunicação do reajuste
"Conforme a cláusula de reajuste do contrato de locação do imóvel situado em [endereço], informo que, a partir do vencimento de [mês/ano], o aluguel passa de R$ [valor atual] para R$ [novo valor], com aplicação do [índice] acumulado de [percentual]% nos últimos 12 meses." Enviar essa mensagem com antecedência evita surpresas e atrasos.
Erros comuns
- Reajustar antes de 12 meses.
- Usar salário mínimo ou dólar como índice, o que a lei proíbe.
- Aplicar o índice do mês errado.
- Mudar o índice sem aditivo assinado.
- Cobrar reajustes atrasados de vários anos de uma vez sem negociação.
Reajuste não é revisão
Reajuste é a correção anual pelo índice do contrato. Revisão é outra coisa: é a mudança do valor para adequá-lo ao preço de mercado, para mais ou para menos, e pode ser pedida na Justiça após três anos de contrato ou do último acordo (art. 19). Muitos conflitos acontecem porque proprietário e inquilino confundem as duas situações.
Resumo prático
Escolha o índice no contrato pensando em previsibilidade: o IPCA é mais estável, o IGP-M oscila mais. O reajuste é anual e se calcula aplicando o acumulado de 12 meses ao aluguel atual. Quando o índice parecer fora da realidade, negocie e formalize em aditivo.
Perguntas frequentes
Qual o melhor índice para reajuste de aluguel?
Não há um único melhor. O IPCA costuma ser mais estável; o IGP-M oscila mais. O importante é estar claro no contrato.
O aluguel pode ser reajustado duas vezes por ano?
Não. A periodicidade mínima de reajuste é anual.
Posso trocar o IGP-M pelo IPCA no meio do contrato?
Pode, se houver acordo entre as partes, formalizado em aditivo.
Se o IGP-M for negativo, o aluguel diminui?
Depende do contrato. Muitos preveem que o valor fica mantido em caso de índice negativo.
O proprietário pode reajustar pelo salário mínimo?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe vincular o reajuste ao salário mínimo ou à variação cambial.
Se o contrato não tem índice, como reajustar?
Por acordo entre as partes. Sem acordo, após três anos é possível pedir revisão judicial.