Fazer um contrato de aluguel corretamente é fundamental para proteger tanto o locador quanto o locatário. Um documento bem estruturado evita conflitos, garante o cumprimento das obrigações de ambas as partes e oferece base legal em caso de problemas.
Neste guia completo, você vai aprender exatamente como fazer um contrato de aluguel residencial em 2026, quais documentos são necessários, as 21 cláusulas obrigatórias segundo a Lei do Inquilinato e como baixar um modelo de contrato grátis.
Para fazer um contrato de aluguel você precisa: identificar as partes (locador e locatário), descrever o imóvel, definir prazo e valor, estabelecer garantia (caução, fiador, etc.), incluir 21 cláusulas obrigatórias e assinar com 2 testemunhas.
Por que fazer um contrato de aluguel é importante?
Embora a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) admita locações verbais, fazer um contrato escrito é altamente recomendado pelas seguintes razões:
- Segurança jurídica: formaliza direitos e deveres de cada parte
- Prova em juízo: facilita ações de despejo, cobrança ou rescisão
- Definição de prazo: evita ambiguidade sobre vigência
- Garantia financeira: formaliza caução, fiador ou seguro fiança
- Vinculação a terceiros: com registro em cartório, garante a vigência mesmo com venda do imóvel
- Conformidade com a LGPD: formaliza o tratamento de dados pessoais
Documentos necessários para fazer um contrato de aluguel
Antes de começar a redigir o contrato, reúna os seguintes documentos de ambas as partes:
Do locador (proprietário)
- RG e CPF
- Comprovante de estado civil (certidão de casamento, se aplicável)
- Matrícula atualizada do imóvel ou escritura
- Comprovante de IPTU em dia
- Comprovante de residência
Do locatário (inquilino)
- RG e CPF
- Comprovante de renda (3 últimos contracheques ou DECLARAÇÃO de IR)
- Comprovante de residência atual
- Certidão de casamento (se casado)
- Documentos do fiador, se houver
Do imóvel
- Endereço completo
- Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis
- Laudo de vistoria (recomendado)
- Termo de entrega das chaves
As 21 cláusulas essenciais de um contrato de aluguel
Um contrato de locação completo deve conter as seguintes cláusulas para garantir total segurança jurídica:
| # | Cláusula | O que define |
|---|---|---|
| 1 | Objeto | Descrição do imóvel locado |
| 2 | Destinação | Uso residencial ou comercial |
| 3 | Prazo | Vigência do contrato (12, 30 meses, etc.) |
| 4 | Pagamento | Valor, dia, forma (PIX, boleto) |
| 5 | Multa de mora | Penalidade por atraso |
| 6 | Conservação | Manutenção e benfeitorias |
| 7 | Taxas e tributos | IPTU, condomínio, contas |
| 8 | Sinistros | Incêndio, desastres |
| 9 | Sublocação | Proibição de transferir |
| 10 | Desapropriação | Procedimento em caso |
| 11 | Falecimento | Sucessão dos direitos |
| 12 | Garantia | Caução, fiador, etc. |
| 13 | Alienação | Direito de preferência |
| 14 | Vistorias | Direito de fiscalização |
| 15 | Animais domésticos | Permissão e regras |
| 16 | Infrações | Multas por descumprimento |
| 17 | Rescisão | Quebra antecipada |
| 18 | LGPD | Consentimento de dados |
| 19 | Termos gerais | Vizinhança, sucessão |
| 20 | Inadimplência | Despejo e cobrança |
| 21 | Foro | Comarca para litígios |
Passo a passo: como fazer um contrato de aluguel
Passo 1: Reúna os dados de ambas as partes
Comece coletando: nome completo, RG, CPF, profissão, estado civil e endereço residencial atual de locador e locatário. Se houver mais de um locatário (casal, irmãos, sócios), todos devem ser identificados e assinarão o contrato.
Passo 2: Descreva o imóvel detalhadamente
Inclua: endereço completo, número da matrícula no cartório, características (casa, apartamento, comercial), área aproximada e referências. Quanto mais específico, menos margem para interpretações divergentes.
Passo 3: Defina prazo e valor
O prazo padrão é 12 meses para residencial. Para garantir o direito de denúncia vazia, escolha 30 meses ou mais. Defina o valor do aluguel, dia do vencimento (geralmente do 5º ao 10º útil) e forma de pagamento (PIX é o mais usado em 2026).
Passo 4: Estabeleça a garantia
Escolha uma das modalidades permitidas pelo Art. 37:
- Caução em dinheiro: até 3 aluguéis, depositados em poupança
- Fiador: pessoa que se responsabiliza por dívidas
- Seguro fiança: seguradora cobre inadimplência
- Cessão fiduciária: aplicação financeira
É vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia simultaneamente (Art. 37, parágrafo único). Quem exige é passível de multa.
Passo 5: Inclua todas as 21 cláusulas obrigatórias
Não pule nenhuma cláusula. Cada uma protege contra um cenário específico. Modelos genéricos da internet costumam estar incompletos — use um gerador profissional para garantir todas as proteções legais.
Passo 6: Faça a vistoria do imóvel
Antes da entrega das chaves, faça uma vistoria detalhada com fotos de cada cômodo, anotando estado de paredes, pisos, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Anexe o laudo ao contrato. Sem vistoria inicial, presume-se que o imóvel foi entregue em perfeitas condições.
Passo 7: Assine com 2 testemunhas
Imprima o contrato em 3 vias (locador, locatário, fiador/imobiliária). Todas as partes e duas testemunhas devem assinar e rubricar todas as páginas. As testemunhas devem ter nome, RG e CPF identificados.
Passo 8: Registre em cartório (recomendado)
Embora não seja obrigatório, o registro no Cartório de Registro de Imóveis traz duas vantagens: garante a vigência do contrato em caso de venda do imóvel e permite o depósito da caução em conta separada.
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Criar Meu Contrato Agora →Os 7 erros mais comuns ao fazer um contrato de aluguel
- Não fazer vistoria inicial: impossibilita comprovar danos posteriores
- Esquecer cláusula sobre IPTU: sem ela, paga o locador (proprietário)
- Não definir índice de reajuste: dificulta atualização do valor
- Caução acima de 3 meses: ilegal segundo o Art. 38
- Exigir 2 garantias: proibido pela lei
- Não incluir cláusula da LGPD: infringe a Lei 13.709/2018
- Usar modelo genérico: pode estar desatualizado ou incompleto
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Perguntas frequentes sobre contrato de aluguel
Posso fazer contrato de aluguel sem advogado?
Sim. A lei não exige a participação de advogado. Você pode usar modelos prontos, geradores online ou redigir por conta própria. Para imóveis de alto valor ou situações complexas, a revisão profissional é recomendada.
Contrato verbal de aluguel tem validade?
Sim, mas é desaconselhado. A Lei do Inquilinato aceita locações verbais, porém a falta de documento dificulta provar termos como prazo, valor e garantias em caso de litígio.
Quantas vias do contrato preciso imprimir?
O padrão é 3 vias: uma para o locador, uma para o locatário e uma para arquivo (imobiliária ou cartório). Se houver fiador, faça 4 vias.
O contrato precisa ser reconhecido em cartório?
Não obrigatoriamente. O reconhecimento de firma (autenticação) garante a autoria das assinaturas mas não é exigido por lei. O registro no Cartório de Imóveis (diferente do reconhecimento) é o que traz vigência contra terceiros.
Posso fazer contrato de aluguel digital?
Sim. Em 2026, contratos digitais com assinatura eletrônica (Gov.br, Clicksign, DocuSign) têm plena validade jurídica conforme a MP 2.200-2/2001 e a Lei 14.063/2020.