Posso alugar imóvel sem contrato?
O aluguel combinado de boca é mais comum do que parece, principalmente entre conhecidos. Ele é válido, mas deixa os dois lados expostos.
O aluguel verbal é válido
O Código Civil adota a liberdade de forma: um contrato só precisa ser escrito quando a lei exigir (art. 107). A Lei do Inquilinato não exige contrato escrito e até menciona a locação "ajustada verbalmente" ao tratar da retomada do imóvel (art. 47). Portanto, alugar sem contrato não é ilegal e gera direitos e deveres para os dois lados.
O problema não é a validade. É a prova e as regras que passam a valer por falta de combinação escrita.
O que acontece na prática sem contrato
| Assunto | Sem contrato escrito | Com contrato escrito |
|---|---|---|
| Prazo | Indeterminado | Definido pelas partes |
| Retomada pelo proprietário | Só nas hipóteses do art. 47 ou após 5 anos | Com 30 meses ou mais, retomada simples após o prazo |
| Garantia | Normalmente nenhuma | Fiador, caução ou seguro-fiança |
| Reajuste | Difícil provar índice e data | Índice e data definidos |
| Multa e juros por atraso | Discutíveis | Previstos |
| IPTU e condomínio | Em regra, do proprietário se não houver acordo | Podem ser transferidos ao inquilino |
| Cobrança judicial | Exige provar a locação | Contrato é título executivo para aluguéis |
Riscos para o proprietário
- Dificuldade para pedir o imóvel de volta, já que a locação verbal segue as restrições do art. 47.
- Sem garantia, se o inquilino não pagar.
- Discussão sobre valor, vencimento e reajuste.
- Pela lei, IPTU e taxas são do proprietário, salvo disposição expressa em contrário (art. 22, VIII). Sem contrato, fica difícil cobrar do inquilino.
- Sem vistoria, difícil cobrar danos na saída.
Riscos para o inquilino
- Aumentos de aluguel sem regra clara.
- Discussão sobre o que foi pago, se não houver recibos.
- Dificuldade de comprovar endereço e locação para bancos, escolas e benefícios.
- Cobrança por danos que já existiam antes da entrada.
- Dificuldade para exigir reparos combinados de boca.
Como provar uma locação sem contrato
- Transferências bancárias ou Pix com a descrição "aluguel".
- Recibos assinados pelo proprietário. A lei obriga o locador a dar recibo discriminado dos valores pagos (art. 22, VI).
- Mensagens e e-mails combinando valor, data e condições.
- Testemunhas, como vizinhos e porteiro.
- Contas de consumo no nome do inquilino no endereço.
Imposto de Renda
Quem recebe aluguel de pessoa física deve recolher o imposto mensal pelo carnê-leão, quando a renda ultrapassar o limite de isenção, e declarar os valores. A ausência de contrato não afasta essa obrigação. Já o inquilino pessoa física informa os aluguéis pagos na declaração anual.
Como regularizar
- Converse com a outra parte e proponha formalizar as condições atuais.
- Faça uma vistoria e registre o estado do imóvel com fotos.
- Assine um contrato escrito com valor, vencimento, índice de reajuste, prazo, garantia e responsabilidades.
- Declare no contrato a data real de início da locação.
- Passe a emitir recibos ou a usar transferência bancária identificada.
E aluguel de quarto ou para parentes?
Locações informais de quarto, edícula ou imóvel para parentes seguem a mesma lógica: valem sem contrato, mas geram as mesmas dúvidas. Quando o uso é gratuito, a situação é outra: trata-se de comodato, e não de locação. Nesse caso, também é recomendado um documento escrito, principalmente para definir o prazo e como a pessoa deverá devolver o imóvel.
Contrato de aluguel precisa ir ao cartório?
Não. O contrato particular assinado pelas partes é válido. O reconhecimento de firma e as testemunhas reforçam a prova. O registro no cartório de imóveis só é necessário em situações específicas, como para que um eventual comprador tenha de respeitar a locação (cláusula de vigência) ou para garantir o direito de preferência do inquilino contra terceiros.
Quanto custa regularizar
Formalizar uma locação custa pouco perto dos riscos. O contrato pode ser gerado online, a vistoria pode ser feita pelas próprias partes com fotos datadas e checklist, e a assinatura pode ser eletrônica, pelo gov.br.
Erros comuns
- Pagar aluguel em dinheiro sem recibo.
- Combinar reajuste e reformas só por telefone.
- Achar que sem contrato o inquilino pode ser tirado a qualquer hora.
- Não declarar os aluguéis recebidos.
- Entrar sem vistoria.
E se a locação for por temporada?
Aluguéis curtos, por até 90 dias, como os de férias, são locações para temporada. Nelas, o contrato escrito é ainda mais importante, porque define datas de entrada e saída, número de hóspedes, caução e regras de uso. Sem esse documento, uma estadia curta pode acabar sendo discutida como locação residencial comum, com prazos e regras muito diferentes. Mesmo em plataformas de reserva, vale guardar as mensagens e as regras da casa aceitas pelo hóspede.
Resumo prático
Alugar sem contrato é permitido, mas arriscado. O contrato verbal vira locação por prazo indeterminado, com retomada difícil, sem garantia e com muita margem para discussão. Se já existe uma locação de boca, regularize com contrato escrito, vistoria e recibos.
Perguntas frequentes
Contrato de aluguel verbal tem validade?
Tem. A Lei do Inquilinato reconhece a locação ajustada verbalmente.
Sem contrato, o proprietário pode despejar a qualquer momento?
Não. A locação verbal é por prazo indeterminado e a retomada segue as hipóteses do art. 47 da lei.
Como provar que pago aluguel sem contrato?
Com recibos, transferências bancárias, mensagens, testemunhas e contas no endereço.
O proprietário é obrigado a dar recibo?
Sim. A lei obriga o locador a fornecer recibo discriminado dos valores pagos.
Sem contrato, quem paga o IPTU?
Pela lei, o proprietário, salvo acordo expresso transferindo ao inquilino.
Posso fazer contrato depois de já estar morando?
Pode. O contrato pode registrar a data real de início da locação.