Aluguel atrasado: quantos dias para o despejo?

Por Equipe Baixar Contrato · Atualizado em 16 de setembro de 2026

Muita gente acredita que é preciso esperar três meses de atraso para pedir despejo. Não é assim: a lei não exige número mínimo de dias.

Não existe o prazo dos três meses

A Lei do Inquilinato permite a rescisão da locação em decorrência da falta de pagamento do aluguel e dos encargos (art. 9º, III). Não há exigência de número mínimo de meses atrasados. A ideia de "três meses" é um mito, provavelmente porque muitos proprietários esperam algum tempo antes de agir.

Na prática, a decisão de quando entrar na Justiça é do proprietário. Muitos tentam primeiro uma cobrança amigável e uma notificação por escrito.

O que o proprietário não pode fazer

• Trocar a fechadura ou impedir a entrada do inquilino.
• Retirar móveis ou pertences.
• Cortar água, energia ou gás.
• Expor o inquilino a vizinhos ou em redes sociais.

Essas atitudes podem configurar crime e gerar indenização. O único caminho é a ação de despejo.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento

1. Petição inicial: o proprietário, com advogado, apresenta o contrato e o cálculo do débito.
2. Liminar, quando cabível: o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino, em hipóteses previstas no art. 59, §1º, como falta de pagamento em contrato sem nenhuma garantia. O proprietário deve prestar caução equivalente a três aluguéis.
3. Citação: o inquilino é chamado para se defender ou pagar.
4. Purgação da mora: em até 15 dias da citação, o inquilino pode pagar aluguéis, encargos, multa, juros, custas e honorários e manter a locação (art. 62, II).
5. Sentença: se não pagar nem se defender com sucesso, o juiz decreta o despejo e fixa prazo para desocupação, em regra de 30 dias, podendo ser de 15 dias em algumas situações (art. 63).
6. Desocupação forçada: se o inquilino não sair, o oficial de justiça cumpre a ordem, com auxílio de força policial se necessário.

Linha do tempo aproximada

Os prazos da Justiça variam muito de uma comarca para outra. Sem liminar, um despejo pode levar vários meses.

A purgação da mora tem limite

O inquilino não pode usar o pagamento no processo repetidamente. Se já tiver purgado a mora nos 24 meses anteriores à nova ação, perde esse direito (art. 62, parágrafo único).

Cobrança junto com o despejo

O proprietário pode pedir, na mesma ação, o despejo e a cobrança dos aluguéis atrasados, inclusive contra o fiador, se ele for citado. Como o crédito de aluguel documentado em contrato é título executivo (art. 784, VIII, do CPC), também é possível executar os valores diretamente.

Como a garantia muda o cenário

• Sem garantia: permite liminar de desocupação em 15 dias e cobrança antecipada do aluguel.
• Com fiador: o proprietário pode cobrar do fiador.
• Com caução: os valores podem ser abatidos, até o limite depositado.
• Com seguro-fiança: a seguradora indeniza o proprietário conforme a apólice.

Dicas para quem aluga

• Envie cobrança por escrito logo após o atraso.
• Proponha um acordo de parcelamento assinado, com duas testemunhas.
• Guarde comprovantes de todos os pagamentos e mensagens.
• Procure um advogado quando o acordo não for cumprido.

Dicas para o inquilino em atraso

• Converse antes do vencimento e proponha um plano.
• Formalize qualquer acordo por escrito.
• Se for citado, lembre-se do prazo de 15 dias para pagar tudo e manter a locação.

Multa e juros pelo atraso

Enquanto a ação não é proposta, o proprietário pode cobrar a multa e os juros previstos no contrato. A multa moratória costuma ser de 10% do aluguel em contratos entre particulares, e os juros de mora, de 1% ao mês. Valores muito altos podem ser reduzidos pela Justiça. Os encargos devem ser calculados até a data do pagamento e informados de forma clara na cobrança.

Acordo antes do processo

Um acordo de parcelamento por escrito, com duas testemunhas, costuma ser mais rápido e barato do que o despejo. Ele deve listar os meses em atraso, o valor total, as parcelas e o que acontece se uma parcela não for paga, como o vencimento antecipado de todo o saldo e a retomada das medidas judiciais.

E se o inquilino abandonar o imóvel?

Se o inquilino some e deixa o imóvel vazio, o proprietário ainda não deve simplesmente entrar e alugar para outra pessoa. A lei prevê a imissão na posse quando o imóvel é abandonado depois de ajuizada a ação de despejo (art. 66). Antes disso, reúna provas do abandono, como relato de vizinhos, fotos e contas cortadas, e procure orientação para retomar o imóvel com segurança.

Negativação do inquilino

Aluguel em atraso é uma dívida como outra qualquer. O proprietário pode protestar o débito em cartório ou incluir o nome do devedor em cadastros de inadimplentes, desde que a dívida seja certa e comprovada e que o devedor seja avisado. Essas medidas pressionam o pagamento, mas não substituem a ação de despejo quando o objetivo é retomar o imóvel.

Resumo prático

Não é preciso esperar três meses: um aluguel atrasado já permite o despejo. O processo passa pela Justiça, com prazo de 15 dias para o inquilino pagar e, em contratos sem garantia, possibilidade de liminar em 15 dias. Proprietário que troca fechadura ou corta serviços pode ser processado.

Perguntas frequentes

Com um mês de atraso já dá para pedir despejo?

Sim. A lei não exige número mínimo de aluguéis atrasados.

O inquilino pode evitar o despejo pagando?

Sim, pagando todo o débito com encargos, custas e honorários em até 15 dias da citação, salvo se já tiver feito isso nos 24 meses anteriores.

Quanto tempo demora um despejo?

Depende da comarca e da existência de liminar. Pode levar de algumas semanas, com liminar, a vários meses.

Precisa de advogado para despejo?

Sim. A ação de despejo deve ser proposta por advogado.

O proprietário pode cortar a luz do inquilino inadimplente?

Não. Cortar serviços para forçar a saída é proibido e pode gerar indenização.

O fiador é cobrado no mesmo processo?

Pode ser, se for incluído e citado na ação de cobrança.