Seguro-fiança vale a pena?
O seguro-fiança resolve o problema de quem não tem fiador, mas tem custo e regras próprias. Veja quando ele compensa para inquilino e proprietário.
O que é o seguro-fiança
O seguro de fiança locatícia é uma das garantias permitidas pelo art. 37 da Lei do Inquilinato, ao lado da caução, da fiança e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Em vez de uma pessoa garantir o contrato, uma seguradora se compromete a pagar ao proprietário os valores cobertos se o inquilino não pagar.
Depois de indenizar o proprietário, a seguradora pode cobrar do inquilino o que pagou. Ou seja, o seguro protege o proprietário, não perdoa a dívida do inquilino.
Como funciona na prática
- O inquilino passa por análise de crédito na seguradora ou na imobiliária.
- A seguradora aprova e define o valor do prêmio conforme o risco, o aluguel e as coberturas.
- O contrato de locação indica o seguro-fiança como garantia, com o número da apólice.
- O prêmio é pago à vista ou parcelado, normalmente pelo inquilino, o que a lei permite (art. 23, XI).
- A apólice deve ser renovada enquanto durar a locação.
O que o seguro pode cobrir
- Aluguéis não pagos (cobertura básica).
- Condomínio, IPTU, água, luz e gás.
- Danos ao imóvel apurados na vistoria de saída.
- Pintura interna e externa.
- Multa por rescisão contratual.
- Custas e honorários da ação de despejo.
As coberturas variam de uma seguradora para outra. Quanto mais coberturas, maior o preço. Leia a apólice e verifique limites e carências.
Quanto custa
O preço depende do perfil de crédito do inquilino, do valor do aluguel e dos encargos e das coberturas escolhidas. Peça cotações a mais de uma seguradora ou imobiliária e compare o custo anual total, e não apenas o valor da parcela.
Comparação entre as garantias
| Garantia | Custo para o inquilino | Dinheiro volta? | Segurança para o proprietário |
|---|---|---|---|
| Fiador | Nenhum, mas depende de alguém com imóvel ou renda | Não se aplica | Boa, mas cobrança pode ser demorada |
| Caução em dinheiro | Até 3 aluguéis depositados | Sim, com rendimentos | Limitada ao valor depositado |
| Seguro-fiança | Prêmio anual | Não | Alta, dentro das coberturas |
| Título de capitalização | Valor aplicado no título | Sim, ao final, conforme regras do título | Limitada ao valor do título |
Quando vale a pena para o inquilino
- Não tem fiador e não quer pedir a amigos ou parentes.
- Não tem três aluguéis disponíveis para caução.
- Quer alugar imóveis de imobiliárias que só aceitam seguro.
- Prefere pagar um custo anual a deixar dinheiro parado.
Não compensa tanto para quem tem a caução disponível e pretende ficar pouco tempo, já que o dinheiro da caução volta e o prêmio do seguro não.
Quando vale a pena para o proprietário
- Quando quer reduzir o risco de inadimplência e de danos.
- Quando não quer depender da cobrança de um fiador.
- Quando o aluguel e os encargos são altos.
Atenção: com seguro-fiança há garantia, então o proprietário não pode cobrar aluguel antecipado, e a liminar de despejo prevista para locações sem garantia não se aplica.
Cuidados antes de contratar
- Confira as coberturas e os limites de indenização.
- Veja o prazo para comunicar atrasos à seguradora.
- Confirme a renovação automática ou não.
- Não aceite duas garantias no mesmo contrato, o que a lei proíbe (art. 37, parágrafo único).
Como acionar o seguro em caso de atraso
Quando o inquilino atrasa, o proprietário ou a imobiliária deve comunicar a seguradora dentro do prazo previsto na apólice, com o contrato, os boletos em aberto e as tentativas de cobrança. A seguradora analisa o sinistro, pode exigir o ajuizamento do despejo e paga os valores cobertos conforme as regras da apólice. Perder o prazo de comunicação pode reduzir ou impedir a indenização, por isso é essencial acompanhar os pagamentos todos os meses.
Título de capitalização é seguro-fiança?
Não. O título de capitalização é uma aplicação em que o valor fica guardado como garantia e pode ser resgatado ao final. Ele é usado na prática como caução. Já o seguro-fiança é um seguro: o valor pago remunera a seguradora pelo risco e não volta.
Erros comuns
- Achar que o seguro livra o inquilino da dívida.
- Deixar a apólice vencer sem renovar.
- Contratar sem ler as coberturas de danos e pintura.
- Exigir seguro e fiador ao mesmo tempo.
- Comparar só a parcela mensal e não o custo anual.
Antes de assinar, peça a apólice completa, e não apenas o resumo da proposta. É nas condições gerais que ficam as carências, as exclusões e os limites de cada cobertura.
Resumo prático
O seguro-fiança é uma boa saída para quem não tem fiador nem dinheiro para caução, e dá segurança ao proprietário. Mas tem custo que não volta, exige renovação e não perdoa a dívida. Compare cotações e coberturas antes de decidir.
Perguntas frequentes
Quem paga o seguro-fiança?
Normalmente o inquilino. A Lei do Inquilinato permite que o contrato atribua ao locatário o pagamento do prêmio.
O dinheiro do seguro-fiança é devolvido?
Não. O prêmio é o custo do seguro e não é restituído no fim do contrato.
Se a seguradora pagar, o inquilino fica livre da dívida?
Não. A seguradora pode cobrar do inquilino o valor que pagou ao proprietário.
O proprietário pode exigir seguro-fiança e fiador?
Não. A lei proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
O seguro-fiança cobre danos ao imóvel?
Se a apólice incluir essa cobertura. Verifique os limites antes de contratar.
Posso trocar o fiador por seguro-fiança durante o contrato?
Pode, com acordo do proprietário e aditivo ao contrato.