Proprietário pode entrar no imóvel alugado?
Ser dono do imóvel não dá ao proprietário o direito de entrar quando quiser. Durante a locação, a casa é do inquilino para morar, e a lei protege essa privacidade.
A casa alugada é o lar do inquilino
A Constituição Federal (art. 5º, XI) diz que a casa é asilo inviolável do indivíduo e que ninguém pode entrar sem o consentimento do morador, salvo em flagrante delito, desastre, para prestar socorro ou, durante o dia, por ordem judicial. Essa proteção vale para o imóvel alugado: quem mora nele é o inquilino.
Por isso, o fato de o proprietário ter a escritura e uma cópia da chave não o autoriza a entrar sem permissão.
O que a Lei do Inquilinato permite
- Vistoria: o inquilino deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu representante, mediante combinação prévia de dia e hora (art. 23, IX).
- Visitas para venda: se o imóvel for colocado à venda, o inquilino também deve permitir a visita de interessados, com dia e hora combinados (art. 23, IX, e art. 27).
- Reparos urgentes: se o imóvel precisar de reparos urgentes de responsabilidade do locador, o inquilino deve permitir que sejam feitos (art. 26).
Em todos os casos, a regra é a mesma: combinar antes. O inquilino não pode recusar sem motivo, e o proprietário não pode impor horários abusivos.
Situações comuns
| Situação | O proprietário pode? | Condição |
|---|---|---|
| Vistoria anual do imóvel | Sim | Dia e hora combinados com o inquilino |
| Mostrar o imóvel a compradores | Sim | Dia e hora combinados |
| Entrar para "dar uma olhada" sem avisar | Não | Precisa de autorização |
| Consertar vazamento grave com o inquilino viajando | Sim, em emergência | Registrar o ocorrido e avisar imediatamente |
| Trocar a fechadura por aluguel atrasado | Não | Só a Justiça pode determinar o despejo |
| Retirar móveis do inquilino | Não | Pode configurar crime |
| Cortar água ou energia para forçar saída | Não | Pode gerar indenização |
E se o proprietário entrar sem permissão?
Entrar ou permanecer na casa de alguém contra a vontade do morador pode configurar o crime de violação de domicílio (art. 150 do Código Penal). Trocar fechaduras, retirar pertences ou cortar serviços para forçar o pagamento pode configurar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), além de gerar indenização por danos morais e materiais.
O inquilino pode:
- Registrar boletim de ocorrência, com fotos, vídeos e testemunhas.
- Notificar o proprietário por escrito exigindo que a situação não se repita.
- Pedir na Justiça a reintegração ou a proibição de novas entradas, com multa.
- Pedir indenização pelos prejuízos.
E se o inquilino não deixar vistoriar?
Recusar sem justificativa a vistoria combinada é infração contratual. O proprietário deve notificar o inquilino por escrito propondo datas. Se a recusa continuar, pode buscar a Justiça, inclusive para rescindir o contrato por descumprimento. O que ele não pode é entrar por conta própria.
Boas práticas para os dois lados
- Coloque no contrato uma cláusula de vistoria com aviso mínimo, como 48 horas.
- Combine vistorias por escrito, com data, horário e quem estará presente.
- O inquilino pode acompanhar a vistoria ou indicar alguém.
- Em visitas para venda, combine uma agenda fixa, como dois horários por semana.
- Registre em fotos o que foi observado, para evitar discussões na saída.
Modelo de cláusula de vistoria
Uma cláusula clara evita conflitos: "O LOCATÁRIO permitirá a vistoria do imóvel pelo LOCADOR ou por pessoa por ele indicada, mediante aviso com antecedência mínima de 48 horas, em dia útil, entre 9h e 18h, podendo acompanhá-la. Em caso de venda do imóvel, as visitas de interessados ocorrerão nos mesmos termos, limitadas a dois horários por semana, salvo acordo diferente."
Emergências: como agir
Se houver vazamento grave, cheiro de gás ou risco de incêndio e o inquilino não puder ser localizado, o proprietário pode entrar para evitar danos maiores, de preferência acompanhado do síndico, do zelador ou de outra testemunha. Depois, deve registrar fotos, explicar por escrito o que foi feito e avisar o inquilino imediatamente. Em situações de risco, chame também o Corpo de Bombeiros ou a concessionária.
Erros comuns
- Proprietário guardar cópia da chave e usar sem avisar.
- Inquilino recusar todas as datas propostas.
- Resolver atraso de aluguel trocando a fechadura.
- Visitas de compradores sem combinação.
- Não registrar emergências: quem entrou para conter um vazamento deve documentar e avisar logo.
Vale lembrar que o síndico e o condomínio também não podem entrar na unidade sem autorização, salvo emergência. Obras e inspeções que dependem do acesso ao apartamento devem ser agendadas com o morador.
Resumo prático
O proprietário pode vistoriar e mostrar o imóvel, mas sempre com dia e hora combinados. Fora disso, só em emergências. Entrar sem permissão, trocar fechadura ou cortar serviços não é permitido, e o caminho para resolver aluguel atrasado é a ação de despejo.
Perguntas frequentes
O proprietário pode ter cópia da chave do imóvel alugado?
Pode guardar, mas não pode usá-la para entrar sem autorização do inquilino, salvo emergência.
Com quantos dias de antecedência o proprietário deve avisar a vistoria?
A lei fala em combinação prévia de dia e hora, sem fixar prazo. É comum prever no contrato um aviso mínimo, como 24 ou 48 horas.
O proprietário pode trocar a fechadura se eu atrasar o aluguel?
Não. Somente a Justiça pode determinar a desocupação, por meio de ação de despejo.
Posso recusar visita de comprador?
Não sem motivo, se o imóvel está à venda. Mas as visitas devem ser combinadas com dia e hora.
Entrar sem permissão é crime?
Pode configurar violação de domicílio, previsto no art. 150 do Código Penal.
A imobiliária pode entrar sem avisar?
Não. A imobiliária representa o proprietário e segue as mesmas regras.