Benfeitorias no imóvel alugado: quem paga?
O inquilino trocou o encanamento, instalou armários ou construiu uma churrasqueira. Quem paga essa conta na saída depende do tipo de benfeitoria e do contrato.
Os três tipos de benfeitoria
O Código Civil (art. 96) classifica as benfeitorias em três tipos:
| Tipo | O que é | Exemplos no aluguel |
|---|---|---|
| Necessária | Conserva o imóvel ou evita que ele se deteriore | Troca de cano rompido, conserto do telhado, reparo elétrico perigoso |
| Útil | Aumenta ou facilita o uso | Instalar grades, box de vidro, ampliar cozinha, trocar piso danificado por um melhor |
| Voluptuária | Mero luxo ou lazer | Churrasqueira decorativa, paisagismo, jacuzzi, iluminação decorativa |
A mesma obra pode mudar de classificação conforme o caso. Grades podem ser úteis numa casa e necessárias numa região com muitos furtos. Em caso de dúvida, a análise é feita caso a caso.
O que diz a Lei do Inquilinato
- Necessárias: são indenizáveis mesmo sem autorização do proprietário e dão ao inquilino o direito de retenção, ou seja, de permanecer no imóvel até ser indenizado (art. 35).
- Úteis: são indenizáveis e dão direito de retenção somente se forem autorizadas pelo proprietário (art. 35).
- Voluptuárias: não são indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo inquilino ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).
A cláusula de renúncia
O art. 35 começa com a expressão "salvo expressa disposição contratual em contrário". Por isso, muitos contratos trazem cláusula em que o inquilino renuncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção. O Superior Tribunal de Justiça considera essa cláusula válida (Súmula 335).
Na prática, antes de fazer qualquer obra, o inquilino deve ler o contrato. Se houver renúncia, ele pode investir e não receber nada de volta.
Reparos do dia a dia: quem paga?
| Situação | Responsável |
|---|---|
| Defeito que já existia antes da locação | Proprietário (art. 22, IV) |
| Vazamento por desgaste do encanamento antigo | Proprietário |
| Pequenos reparos por uso, como torneira, tomada e fechadura | Inquilino (art. 23, V e X) |
| Dano causado pelo inquilino, visitas ou animais | Inquilino |
| Infiltração no telhado ou na estrutura | Proprietário |
| Obras de reforma estrutural do prédio | Proprietário (despesas extraordinárias) |
Reparos urgentes
Se o imóvel precisar de reparos urgentes de responsabilidade do proprietário, o inquilino deve permitir que sejam feitos. Se durarem mais de dez dias, o inquilino tem direito a abatimento proporcional do aluguel; se passarem de 30 dias, pode rescindir o contrato (art. 26).
Como pedir autorização para uma benfeitoria
- Descreva a obra, o custo estimado e o motivo.
- Envie o pedido por escrito ao proprietário ou à imobiliária.
- Obtenha a autorização por escrito, dizendo se haverá indenização, abatimento no aluguel ou nenhuma compensação.
- Guarde notas fiscais, recibos e fotos antes e depois.
- Registre a benfeitoria em aditivo ou no termo de vistoria.
Abater do aluguel pode?
Só com acordo. O inquilino não deve descontar por conta própria o valor de uma obra do aluguel, pois isso pode ser considerado inadimplência. A exceção prática são os reparos necessários e urgentes feitos após o proprietário ser avisado e não agir, que ainda assim devem ser bem documentados.
Modelo de autorização de benfeitoria
"O LOCADOR autoriza o LOCATÁRIO a realizar no imóvel [descrição da obra], com custo estimado de R$ [valor]. As partes acordam que [a benfeitoria será indenizada ao final da locação / o valor será abatido em X parcelas do aluguel / a benfeitoria incorpora-se ao imóvel sem indenização]." Com esse documento, ninguém é surpreendido na entrega das chaves.
Benfeitoria no imóvel comercial
Em lojas e salas, as adaptações costumam ser maiores, como vitrines, divisórias e rede elétrica reforçada. As regras dos arts. 35 e 36 também se aplicam, mas é comum o contrato prever carência no aluguel em troca das obras. Registre sempre o que fica no imóvel e o que o inquilino pode retirar.
Erros comuns
- Fazer obra sem ler a cláusula de renúncia.
- Não pedir autorização escrita para benfeitorias úteis.
- Descontar gastos do aluguel sem acordo.
- Retirar benfeitorias danificando o imóvel.
- Não guardar notas e fotos.
Venda do imóvel durante a locação
Se o imóvel for vendido, a indenização por benfeitorias continua sendo uma questão entre inquilino e antigo proprietário, salvo acordo diferente. Por isso, quem fez obras autorizadas deve guardar a autorização por escrito e as notas fiscais, mesmo que o imóvel troque de dono no meio do contrato.
Resumo prático
Necessárias são indenizadas mesmo sem autorização, úteis só se autorizadas, e voluptuárias podem ser retiradas sem danificar o imóvel. Tudo isso pode ser afastado por cláusula de renúncia, que é válida. Antes de qualquer obra, leia o contrato e peça autorização por escrito, definindo quem paga.
Perguntas frequentes
O proprietário é obrigado a pagar benfeitorias feitas pelo inquilino?
As necessárias, sim, salvo cláusula de renúncia. As úteis, só se autorizadas. As voluptuárias, não.
A cláusula de renúncia às benfeitorias é válida?
Sim. A Súmula 335 do STJ considera válida a renúncia à indenização e ao direito de retenção.
O que é direito de retenção?
É o direito de o inquilino permanecer no imóvel até ser indenizado pelas benfeitorias que a lei manda indenizar.
Posso levar os armários que instalei?
Se forem removíveis sem danificar o imóvel e não houver acordo em contrário, em regra sim.
Quem paga o conserto do vazamento?
Se decorre de desgaste da instalação, o proprietário. Se foi causado pelo inquilino, o inquilino.
Posso descontar a obra do aluguel?
Só com acordo do proprietário, de preferência por escrito.