Quem paga a pintura na saída do aluguel?
A pintura é uma das cobranças que mais geram briga na entrega das chaves. A resposta depende de como o imóvel foi entregue e do que diz o contrato.
A regra da lei
A Lei do Inquilinato determina que o locatário restitua o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III). Já o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I).
Então a pergunta certa não é apenas "quem paga a pintura", mas "em que estado estava a pintura quando o inquilino entrou e o que mudou por culpa dele".
Desgaste natural x dano
| Situação | Tipo | Quem paga |
|---|---|---|
| Parede um pouco amarelada após anos de uso | Desgaste natural | Discutível; depende do contrato e da vistoria |
| Marcas de móveis encostados | Uso normal na maioria dos casos | Tende a ser desgaste |
| Furos de pregos e buchas | Dano | Inquilino deve tapar |
| Rabiscos, manchas de gordura e sujeira forte | Dano | Inquilino |
| Parede pintada de outra cor sem autorização | Alteração | Inquilino deve voltar à cor original |
| Mofo por infiltração do prédio | Problema estrutural | Proprietário |
| Mofo por falta de ventilação e limpeza | Mau uso | Inquilino |
A cláusula de pintura no contrato
Muitos contratos dizem que o imóvel foi entregue com pintura nova e deve ser devolvido pintado, nas mesmas cores e com tinta de qualidade semelhante. Os tribunais costumam aceitar essa cláusula quando a vistoria de entrada comprova a pintura nova. Mesmo assim, há decisões que afastam a cobrança em locações longas, entendendo que o envelhecimento da tinta é desgaste natural.
Se o imóvel foi entregue com pintura velha, suja ou descascando, e isso está na vistoria, o proprietário não pode exigir pintura nova na saída.
A vistoria de entrada decide tudo
Sem vistoria de entrada, fica difícil para o proprietário provar que o imóvel estava pintado e em bom estado. Com vistoria detalhada, com fotos datadas, fica difícil para o inquilino negar os danos. Por isso:
- O laudo deve descrever cada cômodo, a cor e o estado das paredes.
- Fotos devem mostrar paredes inteiras e detalhes.
- O inquilino tem o direito de receber a descrição do estado do imóvel (art. 22, V) e deve apontar problemas logo no início.
Pintar ou pagar?
Normalmente o inquilino pode escolher pintar por conta própria antes da vistoria de saída, usando a mesma cor e tinta de qualidade semelhante. Se o serviço ficar malfeito, o proprietário pode exigir retoques ou cobrar o custo. Outra opção é negociar um valor, com base em orçamentos, e descontar da caução.
Guarde nota fiscal da tinta e recibo do pintor. Eles servem de prova de que o serviço foi feito corretamente.
Como calcular um valor justo
- Peça pelo menos dois orçamentos de mão de obra e material.
- Cobre apenas os cômodos com dano ou previstos no contrato.
- Considere o tempo de locação: pintura de cinco anos atrás não é igual à pintura de seis meses.
- Registre tudo no termo de entrega de chaves ou no distrato.
Modelo de cláusula de pintura
"O LOCATÁRIO declara ter recebido o imóvel com pintura nova, conforme laudo de vistoria anexo, e se obriga a devolvê-lo pintado nas mesmas cores e com tinta de qualidade equivalente, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso normal." Essa redação deixa claro o ponto de partida e evita cobranças exageradas.
E quando o proprietário pinta e cobra depois?
Se o inquilino já entregou as chaves e o proprietário pintou por conta própria, a cobrança deve vir acompanhada do laudo de saída, das fotos e das notas do serviço. Sem essas provas, o inquilino pode contestar o valor, inclusive no Juizado Especial Cível. Por isso, o ideal é resolver a pintura antes da entrega das chaves, com tudo registrado.
Erros comuns
- Não fazer vistoria de entrada ou assinar laudo sem fotos.
- Pintar com cor diferente na saída.
- Cobrar pintura completa por um furo de quadro.
- Descontar da caução sem orçamento.
- Assinar a entrega de chaves sem ressalvas e depois tentar cobrar.
Uma dica prática: tire fotos das paredes com boa iluminação no primeiro dia e no último dia da locação, sempre dos mesmos ângulos. Essa comparação simples costuma encerrar a discussão sobre pintura sem necessidade de processo.
Resumo prático
Compare a vistoria de entrada com a de saída. O que for dano ou alteração é do inquilino. O que for desgaste natural, não. Se o contrato prevê devolução pintada e o imóvel foi recebido com pintura nova comprovada, o inquilino normalmente pinta ou paga. Registre o acordo por escrito na entrega das chaves.
Perguntas frequentes
O inquilino é obrigado a pintar o imóvel na saída?
Se recebeu com pintura nova comprovada e o contrato prevê devolução pintada, em regra sim. Sem essa prova, a obrigação se limita a reparar danos além do desgaste natural.
Furo de prego é dano?
Sim. O inquilino deve tapar os furos e retocar a parede.
O proprietário pode descontar a pintura da caução?
Pode descontar o custo real de danos comprovados, de preferência com orçamento e acordo por escrito.
E se eu pintei de outra cor?
Sem autorização, deve devolver na cor original.
Sem vistoria de entrada, quem paga?
O proprietário terá dificuldade para provar o estado inicial, o que favorece o inquilino em caso de disputa.
Posso contratar meu próprio pintor?
Pode, usando a mesma cor e tinta de qualidade semelhante. Guarde nota e recibo.